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近日，首屆新基建投融資專題研讨會在京舉行。在研讨會上，正式宣布揭牌成立新基建投融資産業聯盟和新基建投融資專業委員會，據悉，新基建投融資産業聯盟和新基建投融資專業委員會的成立将緻力于加強新基建資源整合，搭建新基建投融資的标準體系和專家智庫。那麼“新基建”到底存在哪些投融資困局？公募REITs試點的推行又将對投融資産生哪些影響？本篇文章将對此展開讨論。

 

 

 

作者：基礎設施投融資業務部 袁鋒

 

摘自：《卓遠視界74期：“新基建”，地方國企的參與之道》

 

 

 

 

 

 

 

2020年4月30日，中國證券監督管理委員會與國家發展和改革委員會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發【2020】40号，以下稱“40号文”）。同日，中國證監會發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（以下稱《征求意見稿》），境内基礎設施公募REITs試點工作正式起步。

 

 

 

8月3日國家發改委發布了《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(發改辦投資〔2020〕586号,以下簡稱“586号文”)，586号文作為40号文的配套文件，标志着我國基礎設施REITs試點工作已經從頂層設計進入實操落地的新階段。8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下稱《指引》），《指引》正式稿的發布标志着國内基礎設施公募REITs試點有了正式的法律政策支持。

 

 

 

 

 

 

 

随着基礎設施公募REITs産品落地的腳步越來越近，我們拟就根據現有的相關法律政策文件，對基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）做一番簡介，使大家對基礎設施公募REITs有一個基本的了解。

 

 

 

 

 

一、基礎設施公募REITs基本架構

 

 

 

 

 

根據《指引》的規定，基礎設施基金是指同時符合下列特征的基金産品：

 

 

 

（一）80%以上基金資産投資于基礎設施資産支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎設施資産支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

 

 

 

（二）基金通過資産支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；

 

 

 

（三）基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；

 

 

 

（四）采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并後基金年度可供分配金額的90%。

 

 

 

由《指引》的規定可見，基礎設施公募REITs采用了“公募基金+ABS”的架構，涉及公募基金-ABS-SPV-底層資産四層結構。由下往上看，先有基礎設施項目（底層資産），向上由項目公司（SPV）持有基礎設施項目完全所有權或經營權利，然後資産支持證券管理人以該基礎設施項目所有權或經營權為底層資産發行資産支持證券（ABS），公募基金管理人發起設立公募基金完全持有該資産支持證券（ABS）産品，最後由投資人購買公募基金份額，實現基礎設施項目收益從項目公司向投資人的傳遞。

 

 

 

 

 

 

 

二、基礎設施公募REITs

 

與類REITs的區别

 

 

 

 

 

國内市場上已存在不少類REITs産品，自2014年以來累計發行的類REITs産品約1,400億元。新推出的基礎設施公募REITs與類REITs實際都是性質截然不同的工具，他們有幾個基本維度上的差别：

 

 

 

 

 

 

 

股/債：根據《指引》的規定，基礎設施公募REITs是純股權投資工具。而類REITs通過産品結構設計，設定優先級與劣後級，本質是債權投資工具。

 

 

 

公募/私募：基礎設施公募REITs是公募産品，類REITs是私募産品。

 

 

 

産權是否轉移：基礎設施公募REITs要求基金通過基礎設施資産支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，原項目設施所有人需将項目産權轉移至基礎設施項目公司。類REITs一般不涉及資産所有權變更。

 

 

 

資産管理方式：《指引》要求基礎設施公募REITs“基金管理人應當按照法律法規規定的基金合同約定主動履行基礎設施項目運營管理職責”，對項目設施進行主動管理。類REITs一般對物業以被動管理為主。

 

 

 

 

 

三、國際REITs市場介紹

 

 

 

 

 

REITs于20世紀60年代源于美國，後于1971年出現在澳大利亞，2001年出現在日本，于2002年在新加坡出現，緊接着在台灣和香港等地相繼推出。美國作為REITs的發源地也是REITs發展最成熟的國家。

 

 

 

（一）市值規模

 

 

 

截至2019年底全球公募REITs市值超2萬億美元，但其中約65%來自美國，在其他國家REITs實際上仍屬相對新興的資本市場品種，規模有限。

 

 

 

 

 

（二）投資範圍

 

 

 

美國REITs投資範圍廣泛，包括辦公、住宅、零售、酒店、健康醫療、倉儲、基礎設施等等。權益型REITs中，基礎設施、住宅、工業、數據中心、零售、醫療REITs市值占比較高，合計占比70%以上。

 

 

 

 

 

（三）收益水平

 

 

 

根據FTSENareitAllEquityREITs相關數據，以10年為周期計算年化收益，美國權益類REITs總回報水平在9%至16%之間波動，價格收益在1%至9%之間。80年代後分紅收益水平整體呈壓縮态勢，而價格收益不斷擴大。以較近的2010至2019年區間來看，分紅收益約為4.15%，與586号文要求的“預計未來3年淨現金流分派率（預計年度可分配現金流/目标不動産評估淨值）原則上不低于4%”相接近。

 

 

 

分版塊來看，美國REITs市場基礎設施、自助倉儲、工業、住宅、數據中心類資産收益較高，高于整體REITs平均收益水平。泛基礎設施類REITs過去十年表現跑赢行業，往前看仍将是熱點品類。雖然586号文明确“酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地産項目不屬于試點範圍”，但參照美國REITs市場的過往表現，試點期間優先支持的基礎設施補短闆項目，鼓勵的新型基礎設施項目有望取得較好的市場表現。

 

 

 

注：林地類為2011～2019年數據，基礎設施類為2012～2019年數據，數據中心類、其他專業資産類為2015～2019年數據。

 

 

 

 

 

四、基礎設施REITs試點項目

 

申報要點梳理

 

 

 

 

 

586号文标志着中國公募REITs又邁開重要一步，基礎設施公募REITs試點項目啟動申報。我們将REITs試點項目申報的要點梳理如下：

 

 

 

（一）試點項目的區域要求

 

 

 

優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域範圍内的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區範圍内的基礎設施項目。

 

 

 

 

 

 

 

試點項目聚焦于重點區域一方面契合推進基礎設施REITs試點的基本原則——符合國家政策，聚焦優質資産；另一方面，以重點區域為試點更利于引領推動REITs發展。

 

 

 

（二）試點項目的行業範圍要求

 

 

 

試點項目的行業範圍要求大緻分為三類。

 

 

 

1. 基礎設施補短闆項目，包括

 

（1）倉儲物流項目。

 

 

 

（2）收費公路、鐵路、機場、港口項目。

 

 

 

（3）城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

 

 

 

（4）城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。

 

 

 

2. 新型基礎設施項目

 

（1）數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

 

 

 

（2）5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目。

 

 

 

（3）智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

 

 

 

3. 國家戰略性新興産業集群、高科技産業園、特色産業園。

 

 

 

試點項目明确排除房地産（酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等）項目。

 

 

 

 

 

 

 

（三）試點項目的其他一些要求

 

 

 

1. 底層項目要求：

 

（1）權屬清晰、資産範圍明确；

 

 

 

（2）發起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經營權或運營收費權（并不限定項目所有權，合法合規的特許經營模式或者運營收費權也予以認可，列入了試點範圍）。

 

 

 

（3）相關股東已協商一緻同意轉讓。

 

 

 

2. 運營時間要求——原則上不低于3年。

 

 

 

3. 有可預期的現金流回報——近3年内總體保持盈利或經營性淨現金流為正。預計未來3年淨現金流分派率（預計年度可分配現金流/目标不動産評估淨值）原則上不低于4%。

 

 

 

4. 底層資産運營企業的需具備專業能力。

 

 

 

5. 發起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構近3年無重大違法違規及重大問題。

 

 

 

 

 

 

 

（四）PPP項目另需滿足的要求

 

 

 

1. 2015年以後批複實施的PPP項目，應符合國家關于規範有序推廣PPP模式的規定。

 

 

 

 

 

2. 2015年6月後實施的特許經營項目，應符合《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》（國家發展改革委等6部委第25号令）規定，2015年6月前實施的應符合當時國家關于固定資産投資建設、特許經營管理等相關規定。

 

 

 

3. 收入來源以使用者付費為主。收入中含政府補貼的，需在PPP合同或特許經營協議中明确約定。

 

 

 

4. PPP項目運營穩健、正常，未出現暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

 

 

 

 

 

 

 

（五）試點項目的合規性要求

 

 

 

1.項目符合相關政策要求；

 

 

 

2.項目取得相關手續：獲得審批、核準或備案手續；規劃、用地、環評、施工許可手續；竣工驗收報告等。

 

 

 

3.試點項目的資産範圍、REITs産品架構設計，以及基金管理人、基礎設施運營管理機構等主要參與方需符合國家固定資産投資管理相關規定和監管要求。

 

 

 

4.基金合同、運營管理服務協議等法律文件中，需合理界定運營管理相關各方的權責利關系和獎懲機制，明确約定解聘、更換外部管理機構的條件和程序，促進基礎設施項目持續健康平穩運營，保障公共利益。

 

 

 

 

 

五、結語

 

 

 

 

 

随着586号文發布和基礎設施REITs試點申報工作的穩步開展，應該很快就會見到第一支基礎設施公募REITs的發行，雖然REITs的市場的發展還有許多需解決的問題，如REITs相關稅收政策還不明确，市場對于REITs産品定價也還缺乏基礎數據與共識等等，相信結合管理層與廣大從業者的智慧，逐步解決發展中出現的問題，REITs市場會有良好的發展前景，有力拓寬基礎設施融資渠道。

 

【關于卓遠】

 

南京卓遠是一家專注于城鎮化，以提供城鎮化發展綜合解決方案為己任的專業咨詢機構。伴随着我國城鎮化的快速發展，我們積極參與城鎮化、協助城鎮化發展，緻力于為城鎮化發展中的各方主體，特别是政府、國資企業和産業投資人提供高效、創新、務實的綜合解決方案并成功付諸實施。業務範圍包括基礎設施投融資咨詢（含PPP）、國資企業咨詢、金融服務、政府決策智庫，力争成為該領域服務卓越、具有遠大目标的投融資、管理咨詢及資産管理公司。

 

 

 

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