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前言

随着城鎮化的發展、新一代互聯網技術的進步，物業呈現出多樣化、智能化、人性化等的發展特征。其作為城市建設運營産業鍊的延伸環節，同樣也是具有多種業态和運營模式的盈利點，是諸多轉型中的城投企業可以有所作為的藍海。本文從分析 “城投在物業管理的問題與特點”出發，探索城投在物業行業的“可為”與“不可為”，結合優秀物業公司案例，嘗試建構城投企業進軍物業領域的關鍵環節。

一、城投企業物業管理的現狀及問題

1.城投企業物業發展概況

城投公司多涉物業闆塊，作為城市建設産業鍊的延伸，且部分公司已成立專門化的物業公司。據2019年3-4月南京卓遠開展的全國城投企業調研的不完全統計來看，目前大約有16家已經涉及物業闆塊的業務。對這16家企業進行詳細梳理後發現，有6家城投企業的物業闆塊有專門的物業公司，主要是大慶市城市建設投資開發有限公司、石家莊市城市建設投資控股有限公司、滄州市建設投資集團有限公司、鹹陽市城市建設投資控股集團有限公司、蒙城縣城市發展投資控股集團有限公司、黃石市城市發展投資集團有限公司等6家（表1）。

城投企業的物業闆塊服務内容與民營物業公司有同有異。城投企業的物業闆塊業務大都與房地産開發業務相伴而行。這類物業管理業務以拆遷安置房、保障房的物業管理、政府性辦公大樓物業管理為主，同時涉及到商業街區、酒店物業等的管理和運營以及“三供一業”物業接收改造的内容。除此之外，還有部分城投企業以持有型物業的運營為主，如南京安居集團，六安市國有資産運營公司等。從其主營業務中可以看出持有型物業的運營是城投公司盤活存量資産，增強現金流的重要環節。

表1 部分城投企業物業闆塊服務内容

序号	城投企業名稱	主要業務闆塊	物業公司名稱 及服務内容
1	大慶市城市建設投資開發有限公司	城市基礎設施建設、房地産開發、物業管理、資産運營、工程監理、建築施工、綠化養護、城市運營	城安物業管理有限公司 商業、辦公、住宅地下車庫管理等。
2	石家莊市城市建設投資控股集團有限公司	金融、市政建設、地産開發、城市供熱、資産運營管理（車站管理、停車場開發管理、綜合管廊建設管理、物業管理等）、咨詢服務	石家莊城投力拓物業服務有限公司：物業服務，房産經紀服務，花卉租賃，展覽展示服務，清潔服務，家政服務，酒店管理
3	滄州市建設投資集團有限公司	城市建設業務闆塊，主要有房地産開發，市政工程建設；城市配套業務闆塊，主要有泊車，物業服務，建築科技（先進建材）；資本運營業務闆塊，目前主要有資産運營公司（運營經營性資産），新能源，擔保公司等；旅遊業務闆塊等	滄州建投物業服務有限公司：商業、辦公、保障房等方面物業服務。
4	鹹陽市城市建設投資控股集團有限公司	城市建設開發（城市基礎設施建設，棚改，工程項目建設）城市服務（醫療，停車，物業）	鹹陽城投物業管理有限公司：政府移民安置小區和社會居民住宅小區、辦公寫字樓進行專業化的管理服務。
5	蒙城縣城市發展投資控股集團有限公司	開發闆塊、基礎設施建設闆塊、資産經營闆塊、綜合體運營、金融投資闆塊（小貸、典當、租賃、保理等，均獲金融牌照）、文旅闆塊、物業管理、保安服務、公共交通闆塊	青藤物聯有限公司：物業管理與社區服務為一體。
6	黃石市城市發展投資集團有限公司	公共交通、供水服務、醫養融合、地方鐵路、文旅産業、環境治理、城市地産、能源、土地經營、智慧停車、物業、資産管理、工程建設	黃石市城發置業（物業、停車）有限公司：全市國有企業“三供一業”物業接收改造運營及城市智慧停車建設運營任務。目前公司經營範圍包括：房地産開發及銷售、物業管理、停車服務、普通貨運、房屋租賃、市政工程、倉儲服務等

 

 

 

 

2.城投企業物業發展特點與問題

從級别來看，發展物業業務的城投企業以規模較小的城市或者縣城為主，這些城市往往民營物業服務涉獵較少，而大城市民營物業公司競争力較強。從品牌來看，城投物業闆塊大部分沒有形成品牌，少部分在當地有一定影響力但是影響範圍和力度有限，其中以城安物業管理有限公司、滄州建投物業服務有限公司等較為突出，獲得國家的二級和三級資質等，并在本市被評為物業服務先進單位等稱号。從與民營物業公司的對比而言，其與民營物業公司存在較大的差距，這也正是其轉向物業行業所面臨的問題：

（1）管理體制僵化，對市場需求不敏感。

城投企業的物業企業其服務内容多與上級母公司的業務有緊密的關系，如承擔安置房、保障房、廉租房等住宅物業服務，從事政府部門或者其他相關單位辦公樓物業管理等。由于這種業務特性，在一定程度上使其忽視了市場競争下業主的需求、以及競争對手民營物業公司的改進和提升。從而，物業服務内容傳統，隻滿足最基本的安保、衛生等服務，缺乏更加人性化的服務，同時存在傳統服務内容品質較差的情況。

（2）管理手段單一，缺乏高效的管理運營方式。

對持有型物業公司來說，其主要問題在于管理手段單一，缺乏對高效管理手段的引入，從而導緻其存量資産經營不善、隻管不營、台賬不清等問題。其原因既有曆史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于國有企業經過長時間的改革、重組等，可能産生資産總量不清、權屬不明等情況，為現在的資産管理運營造成障礙；同時由于資産規模大，數量多，對互聯網、信息化系統的引進不足也導緻其持有型物業經營的諸多問題。

對安置房等保障性住房物業來說，其主要問題在于物業收入入不敷出，由于物業收入水平較低，基本靠集團補貼才能維持基本運營，這勢必會影響物業的服務水平。

（3）專業性人才缺乏，人才吸引力較差。

就目前物業行業發展來看，行業内競争壓力逐漸增大，企業間的競争除了戰略、管理、技術方面的競争外，其本質是人才之間的競争。整個城投企業面臨的困境都是人才選拔、培養、激勵方面的問題，物業闆塊亦如此。相對于市場競争力強的民營物業公司來說，城投企業的弱勢在于在缺乏結合戰略考量的人才配置計劃、選拔人才标準不明晰、人才培養機制不健全、人才激勵缺乏等，這些因素都導緻城投公司人才吸引力不足。

二、“物業+”模式案例分析

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。傳統的物業按照其服務内容可以分為保潔、秩序維護、綠化、設施設備四大條線；但是為了滿足更多元化和人性化的服務需求，諸多民營物業公司開始整合和拓展業務類型，新型的物業管理模式可以包含租貸銷售、營銷推廣、客戶産權升值等多方面的增值服務環節。

（一）多元業态下物業發展模式

互聯網時代，物業的管理與發展也與養老、教育、旅遊等産業相結合形成新的物業形态，并利用信息技術手段形成了“物業+”模式。

1.物業+養老

萬科的養老業務正在進行市場化探索，并出具成效。形成了較為成熟的三條養老産品線：社區嵌入中心、城市全托中心、持續照護社區等，匹配不同的養老需求。對于老牌地産企業萬科而言，養老業務是其轉型的重要方向之一。萬科針對不同養老需求設計了完善精細的定位、服務内容、品牌項目。

産品線	定位	服務内容	品牌項目	租售模式
社區嵌入型	以已有社區為基礎，提供社區照料服務；	舊有社區改造，與政府合作開展嵌入式養老項目	幸福家、智慧訪、橡樹會、嘉園	床位價格2400元-6400元每月
城市全托型	位于市中心，針對高護理等級需求的客戶，提供醫養結合的養老服務	生活照料、日常護理等7項基礎服務+個性化方案、心理慰藉等4項增值服務	怡園、榕園 北京、青島、廣州	床位價格在1.2W-1.4W之間
持續照護型	位于城市近郊、側重于全生命周期的照護、提供綜合性服務	規模2-20平方米；包含養老公寓和醫療設施	随園 如杭州随園嘉樹、北京随園。	旅遊用地屬性，40年産權；使用權出售或出租

萬科的養老産業布局在北上廣、成都、杭州、青島等經濟較為發達的城市，三條産品線中“持續照護型”是以萬科自持物業、将運營外包。持有的物業主要是健康公寓、頤養中心、康複中心等，其中的一些專業性質的照護和運營工作租賃給第三方運營。

2.物業+教育

新鷗鵬物業依托新鷗鵬教育的優勢，确立打造中國文化教育物業服務領先品牌的戰略目标，形成社區教育體系和院校服務體系兩大核心優勢，走出一條“文化教育物業服務”為特色的創新發展之道。

其物業與教育呈現出雙通道、雙體系的特點：一方面，依托新鷗鵬K12教育體系，新鷗鵬物業的服務範圍已覆蓋幼兒園、小學、中學、大學，是中國首個K12文化教育物管家，累積為100萬+師生、業主提供了個性化服務。另一方面，新鷗鵬物業引入巴川名師、學院教授進社區，創建中國社區教育體系樣本。

碧桂園在教育方面做得也十分突出，其關注的領域主要是在基礎教育， 主要面向3歲-16歲的社區國内外适學兒童，開設了兩類學校，一類是免學費的慈善教育，如國華紀念中學、廣東碧桂園職業學院，一類為優質雙語學校和高端國際學校的K12教育。碧桂園不僅以學校帶動樓盤的銷售，更通過輕資産擴張的方式打造屬于碧桂園的教育品牌。

3.物業+旅遊

旅遊地産持續發展的基礎在于經營性物業和銷售型的物業形成良性的互動開發，其中持有型物業的經營與開發的重點在于圍繞旅遊資源的産業鍊的打造。以南山集團為例，南山旅遊闆塊以觀光、休閑、娛樂、酒店服務、高爾夫等為一體的綜合性休閑度假産業體系，這些産業鍊體系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了産品和服務品質，增強了企業的核心競争力。

南山旅遊闆塊重視硬件設施的建設的同時還注重旅遊服務建設，如開發了東海海濱旅遊區的開發，其中項目包括高爾夫球場、海濱浴場、别墅休閑、森林氧吧等，在此基礎上配套以國際旅行社、高爾夫球會及酒店管理公司等，以此實現了持有型物業的多樣化的開發和經營，成為了南山旅遊持續性發展的基礎。

（二）持有型物業投資與管理模式

持有型物業開發周期包括拿地、開發、孵化、成熟運營和退出5個階段，相對于出售型物業來說，它具有盈利周期長，投資回報慢等特點。持有型物業的管理模式已經有國内外的開發商進行探索，并形成了自己的模式，如萬達集團、鐵獅門。兩者的投資和管理模式均有自己的特點，并且需要較強的資金實力等加以支撐，因而均有一定的競争門檻，這對于意欲開展持有型物業管理和運營的城投公司而言具有一定的借鑒意義。

1.萬達集團：重資産+輕資産相結合

萬達集團持有型物業運營的特點是輕重資産結合，增強盈利能力。萬達集團幾乎所有的物業都配置了萬達百貨和萬達影院，持有型物業是重資産，經營性資産的百貨和影院則是輕資産。商業地産供應飽和或接近飽和的地區，當重資産滞漲或者折價的時候，萬達百貨或者萬達影院會發揮更大的磐石作用。

2.鐵獅門：一體化運營模式打造綜合實力

鐵獅門公司是一家非上市地産企業，奉行縱向一體化模式，經過一百多年的發展形成了包括物業開發、設計、建築、物業管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地産企業，其最核心的除了物業開發和管理能力外，就是金融能力。1997年便成立第一隻私募基金，經過多年的發展，鐵獅門形成了基金模式，憑借強大的金融能力不斷擴張并且基金成為其重要的盈利點。

從以上兩個案例可以看出，持有型物業的投資和運營管理需要戰略眼光、運營能力、金融能力等綜合性的能力。而城投企業往往并不擅長于資本運作和運營管理，因而采用混合所有制的形式進行物業管理和開發，是值得探索的模式。

三、城投企業如何經營好持有型物業？

1.城投物業的“為”與“不為”

城投企業在物業領域可以有所作為，但并非所有持有物業闆塊的公司都要進軍物業，根據前文分析，适合發展物業闆塊的城投企業往往具備如下特征：

（1）區縣級平台更适合發展物業闆塊。

區縣級或者規模較小的城市的城投平台更适合發展物業闆塊，一方面由于該區域尚未有競争力強的民營物業品牌，一方面物業作為建設産業鍊的延伸環節，可以作為該類平台的轉型方向，通過運營盤活存量資産，增加收入。

（2）已有物業闆塊的城投企業用好先發優勢。

目前雖然擁有物業闆塊的城投企業較少，但是依然有少數在當地已經有一定品牌和影響力的物業公司，該類企業加強對業主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物業服務。

結合城投平台優勢資源和能力，選擇是否要在物業行業做深做精。

（3）抓緊“物業+”趨勢，建立與優質資源的合作

城投平台存量資産中大部分是土地和房屋資産，并且零散分布于市中心，具有較好的區位優勢，如毗鄰學校、醫院或擁有良好的自然環境等等，而城投企業應該采取與相關運營商合作的方式對現有物業資源加以開發利用，打造以産業為内核的運營模式。但是在開展項目合作之前，應該做好充分的市場調查，控制風險。同時，要抓住政策導向，因勢利導。

（4）明确定位，打造具有競争力的運營模式

城投企業雖然有較為豐富和優質的資源，但是對于資産管理和運營較為缺乏經驗，持有型物業的運營更在乎于運營商的綜合能力，能夠有效滿足租客、顧客等多個主體的需求。城投企業單獨完成從開發到運營退出的全流程是具有風險的，因而與其他開發商、投資者進行合作開發是較為穩妥的策略。

2.城投發展物業闆塊的關鍵點

根據城投企業發展的問題與瓶頸，以及優秀民營物業公司的現狀，梳理出城投企業發展物業闆塊作為其轉型方向的關鍵點在于運營模式、管理手段、人才建設。

（1）運營模式

現代的物業發展方向應該在傳統物業四大條線的基礎上進行延伸和融合，養老+物業以及旅遊+物業是具有發展前景的運營模式。以養老為例，目前有兩種養老+物業的模式，一是養老地産，二是社區養老服務。

養老地産，多以項目的形式進行開發，以萬科、綠地等規模較大的地産公司為主，其資金需求較大，對拿地規劃、管理運營有較高的要求，因而對于規模和實力一般的城投物業而言，需要謹慎進入。

社區養老則是以綜合性的服務系統為核心，通過該系統整合投資商、商品和服務供應商、加盟機構、培訓機構等各方資源，從而實現社區養老運營模式。如長城物業，建立了長者服務動态生态系統，在傳統物業服務的基礎上，引進“社區養老”和“居家養老”服務長者護理康複服務機構，為社區内長者提供服務，并通過品牌輸出，将培訓機構納入系統等做法，形成一個全方位的長者服務商業平台。這種運營模式需要強大的資源整合能力、品牌營銷能力、良好的物業市場基礎等特性。

（2）管理手段

城投企業的持有型物業管理和運營是是物業闆塊的重要内容，也是盤活存量資産的重要方式，因而高效流暢的管理機制、創新的管理工具是做好物業服務和物業運營的重要部分。以六安城投為例，根據六安市國有資産管理運營有限公司現有的土地、房産、工程等這些資産管理過程的特點，基于.NET框架和C#語言實現一個适合六安市國有資産管理運營有限公司的資産管理系統。該系統功能主要包括三大模塊：系統管理、基礎管理和統計彙總。通過該系統的引進，實現資産的信息全面了解、信息共享、資産使用、資産維修、權證管理、房産物業管理的自動化管理，解決以往工作中管理過程繁瑣的問題。在物業的管理、服務和運營中，運用新一代互聯網技術建立高效的管理系統是實現物業服務和運營的關鍵環節。

（3）人才建設

人才隊伍建設是整個城投轉型發展的核心環節之一。就物業領域而言，專業性人才的引進是其涉足和在物業領域做大做深的“牛鼻子”。在這個方面，民營的物業公司的做法值得借鑒，首先是建立企業的人才池，通過校園招聘儲備人才；進而建立人才培養和晉升的機制，為其提供職業發展規劃、技能；輔助以有吸引力的薪酬和企業文化。以萬科物業為例，其優質的服務已經在業内成為标杆，相對應的物業人才梯隊建設也是具有借鑒意義，每一個層級都有相應的晉升标準、培養體系、考核辦法等等。

（4）開發模式

混合所有制改革是國企改革的突破點，對于城投企業來說，開展物業闆塊的“混改”是一種新型的開發模式，也可以成為城投發展物業闆塊的突破口。物業闆塊是市場化競争程度較高的業務闆塊，在各地國企改革的實踐中國有企業進行混合所有制改革試點也從物業闆塊開始，并取得了一定的成效。物業闆塊以混改的形式進行，與優秀社會資本方的合作，一方面能夠彌補城投企業戰略眼光不足、金融能力差的弱勢，另一方面可以整合物業資源，探索新的城投物業運營模式，實現國有資産的保值增值。

四、總結

物業行業與互聯網技術、康養、旅遊等産業相融合，其發展前景廣闊，市場上已有諸多嘗試。經過對城投物業發展現狀及特點的分析，探索“物業+”模式是一條可行之路，但也面臨着不小的挑戰和風險。對于城投而言，抓住轉向物業行業的關鍵點，是決定其能否在物業行業站穩腳跟的緊要環節。轉型必将經曆痛苦，物業行業雖為城投轉型的重要方向，但是并不适合所有城投企業，依據自身的優勢和資源，有舍有得，方能成功。